文丨子木
继上次深圳推出万刚需购房攻略后，很多北京读者在后台留言，让我写一写在北京，万的预算，在哪里能买到合适的房子。北京的情况相对于深圳比较复杂，早期摊大饼式的发展，再加上通州副中心的崛起，多价值点并立，洼地被填平，找到特别突出的地段并非易事，不过在和多个同行老友交流后，倒也得到了让人满意的结果。1
总价万，在三四线能买到一套别墅，大多数二线城市繁华地段也随便挑，而对于北京，这个房价居于中国魁首的城市来说，可选择性并不强。根据贝壳研究院数据显示，北京8月二手房均价在6.2万/平米，以此计算，万的总价，正好可以够得着北京80平米的刚需房，属于平均现象，但事实是如此吗？我们打开北京的房价地图。可以明显看到，在套均总价层面，核心区东西城区、朝阳、海淀的套均价都在万元之上，其中朝阳大区最低，也是万元。以此说明，万的价格对于北京来说，实属核心与非核心的一道分界线。如果以平铺地理概念测算，万分界线类似于北京的4.5环。那么，万能在核心四区能买到刚需房吗？我们先设定一个两居室，面积为70-90平米的刚需标准，然后在万之内，15年之内进行筛选。这里要注意一点，买二手房的话尽量要买在15年以内的房子，除学区房外，20年的以外不考虑，因为房龄对流动性的影响还是很大的，你买首套房如果带投资属性，未来改善，让下家能在贷款年限上有更大的空间。通过以上标尺筛选，你会发现，西城区只剩下了10套，东城区剩下了3套，海淀区是58套，而朝阳因为囊括城区面积较大，则为套。而这些可选的万以下的刚需二手房都有同一个属性——户型极其“惨烈”。跑道式，马桶式等网红户型均列其中。上个卫生间得狂奔，晒个衣服干不了，有的甚至连主卧都没窗户，更别说什么南北通透，动静分离了。户型切实影响居住品质，是影响房产交易流动性的第二大要素。户型差的二手房，不可选。那么以此来看，万购买刚需房的最合适的选择就落入了昌平、石景山、丰台、房山、大兴、朝阳4环外、亦庄经济开发区，通州副中心这些区域中。那么这些区域该如何选择呢？2
我曾在7月份的一篇文章《京城无洼地》里写过，如果把-年的涨幅单拿出来，你会发现，最近5年涨幅最大的区域并不是四大核心区，而是延庆、通州、房山、昌平这些非核心区。为什么呢？这就是房价天花板限制下的补涨效应。东西城区、朝阳海淀是最先发展起来的大区，教育、医疗、产业资源均是北京的极值，所以早期大家买房会一股脑往里买。但等到价格夯实之后，发现后续刚需客买不动这个地区的房子了，天花板出现，那么想买房的人只能在价值区的溢出区域买房，后者开始补涨。举个简单的例子，海淀由于科技产业成为北京近几年来房价增长速度最快的区，那么当高收入群体把海淀的房价炒到足够高时，后续的购买力只能层层外溢，也就到了上地、东北旺一带。而当东北旺上地的房价达到一定高度之后，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房价因为基础低，很容易被带动，其中回龙观板块这几年成了新的增长点。可以预见，在接下来的周期里，北京溢出区补涨幅度要大于主城区的房价增幅。所以，万刚需客要买房，则要