砖头研究所拥有多名20年地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人财富飞跃。
文：所长
房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。
买房思路甚为关键！
多数人买房经验都是个位数，买房是个脑力劳动也是非常考验情商的一件事，为资深行业老总，揭秘卖房中常见套路和陷阱，帮你成功避开各种陷阱和坑，使大家在合适时机买到合适房产。从买房思路上指导大家如何买房，让大家少走弯路、少淘学费。我们把知识星球中部分问答摘录出来，有兴趣加入我们知识星球，一对一解答买房问题。
提问：老师，你好。宁波余姚户口，明年上半年，儿子大学毕业，航空专业，准备杭州市或者宁波工作，可能在飞机上工作，家长有W，年收入20万，预算万左右总价的！应该是带投资属性的刚需吧，现在在看，海曙区姚江南，望春街道，宁波雅戈尔江汇城，属于限购区，均价30元，有没有投资价值？要摇号，30%的中签率，杭州因为没有入户，杭州市暂时没有资格！今年杭州啊宁波啊一直涨。心里慌慌的。我作为家长，今年47岁了，我们这边的人，都是给孩子成家立业以后才能退休了。我们也不希望孩子待在自己身边，希望他能够到大城市看看。老家有老房，我妈妈一个人住。我们住在住宅新村里，是两间店面靠近马路的房子，楼上楼下平方，小产权房，价值60万左右，泗门镇上也有一套96平方的，价值90万。请教老师，我如何规划？
回答：你好，感谢付费。这波行情浙江全省都在涨，从杭州网红盘，到贸易强市宁波，到临杭的绍兴，民营经济发达的台州温州，甚至丽水，包括下面的县级市纷纷上涨，温岭、临海，甚至人口不到30万的龙泉，市中心的房价都到了1.8万。一方面土拍热买地热，传导到一手热，另一方面确实是浙江地杰人灵，人勤劳踏实聪明，善于经商、藏富于民又有投资意识有关。
1、杭州5万、宁波4万、绍兴3万、台州2.5万的房价都是我们不建议纯投资单价的警惕线；
2、浙江上一波行情从10年杭州全国房价第一开启了历时5年的横盘，杭州、宁波、台州、温州一直到15年下半年。从15年下半年再次开启了这波行情，尤其是16年年中到现在已经4年，客观说，整个浙江现在楼市都在高点阶段，宁波也是，新*出台后交易量微降但价格并未下跌；
3、江汇城是热销楼盘，如果说东部新城是宁波第一个副中心，五江口可能是宁波第二个副中心，综合体周边配套学校会逐渐完善，自住没问题，投资肯定不如低价盘回报率高，开了两次盘都是日光，这个盘是雅戈尔和宝龙联合开发，雅戈尔操盘，雅戈尔品质口碑有保障，雅戈尔是宁波品质的标杆，相当于杭州的滨江，宝龙做商业属于二线，不是万象城和万达，影响力还没有这么大；
4、小产权房升值肯定不如商品房，没有产权、没有杠杆，建议出手，严重跑输大盘，余姚撤县建市但还是离市中心太远，近50公里的距离，宁波不是杭州，辐射不了这么远，至少换到离市中心20公里内的低价次新商品房。
提问：坐标北京，现在在南三环洋桥租房，自住兼顾投资吧，手头90万，加上家里支持40万，凑凑大概万，预算房价万以内，头一次买房，看了新房亦庄橡树湾，在马驹桥，还有房山良乡的新盘中骏云景台，云景台单价2万多，可以买小三居，和旭辉城总价万，恒大御峰还没开盘，但感觉有些远，请问这几个楼盘那个更好些，非常感谢？
回答：你好，感谢付费，这几盘都不怎么样。你犯了小白买房的通病，就是：
1、选限竞房：9-10年不能变现流通性打折扣；
2、选一手房：选房是一手溢价严重；
3、选房区域：都是天花板不高的冷门区域；
北京买房两区交界处一般要回避，属于管辖真空地区，环境、治安、治理都存在相互推诿的管理真空地带；双方都不在意，发展肯定差强人意。
比如通州和朝阳交界的双桥；
朝阳与昌平交界的立水桥；
西城与丰台交界的六里桥；
通州与亦庄交界的马驹桥；、
丰台与房山交界的卢沟桥；
非常巧合，这几地点都带“桥”字。
亦庄橡树湾是纯商品房，流动性比限竞房强，但位置在马驹桥，位置属于通州，但实际上是丰台、通州、亦庄交接，产业低端，交通教育商业医疗样样拿不出手，板块近期无红利，房价一直起不来。亦庄橡树湾这个盘是华润蹭了亦庄的热度，马驹桥不是亦庄，更不是清河，亦庄橡树湾复制不了北京橡树湾的上涨，单价3.6-3.8后期涨幅堪忧；
云景台和旭辉城、恒大御峰都是房山良乡的限竞房，周边距离地铁远，配套一般，旭辉城最早18年入市场单价3.8万一路下降到2万多，云景台这次是直接抵价入市抢客户，销售还不错，但房山天花板不高，能跑平大盘就不错了，房山更好的区域是长阳，接驳地铁，有学区配套；
房山除了地铁优势，教育、商业、产业都不占优势，房山天花板很低，自住还是选择离五环更近的区域或丰台四环内淘淘二手房，草桥、洋桥、角门、刘家窑淘淘00年以后二手盘小两居，性价比都都比房山强得多。
提问：你好，请问，人在杭州，想买融创开发的森与海，首付40万，现场看过环境真不错，价格挺便宜，精装修单价1.4万，三居97平，适合投资吗？怎么样？
回答：你好，感谢付费，融创很会营销，短短几年火箭式飞跃成为TOP4房企，强项是营销，从老孙到区域总一水营销高手，学绿城品质提升不少，但融创还是家快周转房企。近几年疯狂并购，森与海项目就是并购的土地，前期叫美浓小镇，森与海前十个月进入杭州TOP10,成交了套；
但森与海位置还是较远位于萧山浦阳镇，距离主城50多公里，而且短期无轨道交通，规划中15号线还未落地，青山绿色湖泊环境很好，但投资房产不是好山好水，而是学区轨交产业人才，旅游小镇房价通常涨幅都一般，看看良渚文化村的涨幅吧。
森与海没有大型产业和人才落户，投资肯定不太乐观。杭州发展整体向北向东，如果首付多些，更建议选择大江东回报更高，产业多，多条轨交正在施工中。
提问：你好，坐标深圳，看了龙光玖悦台，龙湖春江天玺，鸿荣源壹城中心璞誉府，自住为主，请给予意见，谢谢。
回答：你好，感谢付费，这几个盘优龙光先玖悦台，龙光是深圳地王专业户，玖悦台属于红山片区是19年6月龙光地王，65.8亿+配建3.67万平人才住房，楼面成交价6.7万，楼盘优势是学区和地铁和配套，学区是龙华实验，临近地铁4号和6号线，劣势是单价不低，起价8万多，均价9万多，与周边二手盘并无明显倒挂，得房率一般，部分房屋可能有噪音影响；
其次是壹城中心，壹城中心是龙华首屈一指的大盘，整个项目万方，新盘璞誉府，单价6.8万，优点是龙华大盘，自身配套完善，小区共有十个区，临地铁，配套全，一手房和二手房有一定倒挂，现在二手房在8-9万，缺点是周边交通拥堵，人口密集，春江天玺不推荐属两区交界两不管地段。
提示：这些盘只适合纯自主，投资还要去西部，买沙井、光明，回报更高。
提问：请问所长，坐标重庆下面的县，想自住加投资，看了融创文旅城，两居室套内77平米，总价97万，投资为主，融创重庆文旅城是否适合投资？
回答：你好，感谢付费，融创文旅城占地亩，总建面万方，长期霸占重庆销量榜首的大盘，前身是万达第四代产品万达城，特点就是规模大，位置偏，单价低，商业配套强，旅游配套强，游乐园、滑冰场、滑雪场、过山车、度假酒店配套丰富，但真正支撑房价的学区、轨道、产业、高薪人才一个没有，一手房天量供应，多年卖不完、一手房天量供应，没有会接受二手盘，这就是关键。
北滨路才1.8-2万，为何花1.3万买30公里外西永？
查查中介挂牌量，文旅城二手挂牌量就超过套！
你知道一个月二手房成交多少套嘛？40套！
意味着你20多个月才能卖掉！
重庆雪坡还很长，重庆没有经历一线和强二线的主升浪，现在价格还没起来，
重庆买房，能买北滨路就不去照母山，
能买观音桥就不去礼嘉，
能买南滨区就不去茶园，
至于中央公园、园博园、蔡家、大学城、西永、璧山、龙洲湾就让土著买去吧。
重庆买房还是要买真内坏，什么是真内环？以解放碑为原点方圆10公里才是真内坏（渝中区除外），要买一江两岸，现在是真内坏淘笋的好时机。
提问：你好，坐标北京，预算万，想买学区房，但看了蜂鸟社区一居室还万，有没有其他推荐，非常着急！
回答：你好，感谢付费，北京买学区房，建议有自住房，想买一个一居室，但学区最牛的首选西城金融街和德胜片区，房价已经17万+，次选海淀，蜂鸟社区是上中关村三小周边总价最低的学区房了，现在已经比17年调控前的房价还高，一居室15万+，预算有限不建议追高。
建议考虑朝阳区优质学区房，推荐芍药居北里和慧忠里，芍药居北里是上人大附中朝阳分校，慧忠里是上朝外九年一贯制，都是朝阳不错学区房，但没有西海牛校学区房溢价这么高。
学区房几种买法：
1.倾其所有型：倾其所有买学区老破小一居；
2.纯投资型：单纯投资买学区房；
3.纯消费型：有自住房为了上好学校买学区房；
4.自住兼消费：想买大些的学区房改善加上学；
5.考虑长远型：还没有孩子或孩子很小。
以上几种，只有第3种我们才建议买学区房，或者资产丰厚，第4种也未尝不可。其它几种我们都不建议买。虽然这些年学区房一飞冲天，顶级学区房跑赢大盘。但学区房存在单价过高，溢价明显，学区改革等不确定因素。所以，为了上牛校倾其所有，是我们非常不提倡的。选择一个非顶级学校的一流二类学区兼顾改善居住是最佳选择。
提问：想在重庆纯投资，中海天钻和北滨路御龙天峰的新房，那个更合适投资？
回答：这两个都不适合投资，中海天钻位置还可以，在龙头寺，但户型偏大，最小户型平米四居室，纯投资不买大户型，总价万以上，在重庆总价万以上将来流动性会比较差，投资不建议。御龙天峰地段优越，但这次推的新房是公寓改成的住宅，一梯22户，又是超高层，一个交房晚，二是户数太多，是个打着住宅幌子的类公寓，但单价1.9万。投资我们更建议淘淘北滨路二手盘。
想买房找对人，请加入知识星球，年费仅元，现优惠后仅需元，不到一顿饭费用，让你买对房，让你资产快速跑赢95%人，限时优惠，越早加入越便宜！你可以得到可以以下服务：
1.关于买房问题；
2.专家指导买对房；
3.独家买房精华文章。
-END-
置业投资者都
