大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！所有回答和重要资料只在星球发布当前，现在只需要元，即将恢复到元！插播福利：近期给星球会员一个免费福利，未来两周一次线下咨询交流会，包括“选房看房技巧”，“北京房产交易流程需要注意事项”，“各种贷款优缺点分析”，“学区房攻略”等主题报告，欢迎加入星球成为会员，即可免费参加。
1、提问：您好，坐标北京，最近看上了一套学区房，业主说学位没有被占用，第一次买房没经验，担心出问题，不知道怎么才能确保学位没有被占用呢。
回答：您好，大部分学区房都是实行六年一学位，因此购买学区房一定要确保未来学籍采集的时候学位没有被占用。概率虽然小，但是一旦遇上学位被占用而没有提前告知，也是十分闹心的一件事情的。一般来说，并没有所谓的官方渠道或者网站提供查询（最近海淀开始可以有官方渠道查询了）。不过可以通过几种方式来减少风险。比如，在购买时，将业主的承诺写在合同上，并严格规定如果出现问题，则赔付多少钱，比如几十万，越多越好。这样业主撒谎的成本就会比较高。另外，就是可以去查户口，如果该房子的户口中近6年没有6岁以内儿童落户，那么学位大概率也是没有被占用的。
总体来说，可以按照以下流程来进行：
i看户口本有无未成年子女
ii签合同3个工作日内属地派出所户籍科查询户口
iii合同里有注明甲方承诺无占用学籍
iiii与甲方承诺实际不符，乙方有权追究甲方违约责任。
建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：您好，华亭嘉园这个小区怎么样，感觉价格还挺低的，适合投资吗？
回答：一定要明白，北京的二手房价格没有无缘无故的高也没有无缘无故的低，价格低的不仅不是适合捡漏的洼地，反而往往存在诸多问题。这类房子往往跑不赢大盘。而您说的这个小区，楼龄老，又是塔楼，密度大，不少租户，噪音也不小，居住体验肯定很一般。这也体现在其价格上。不建议买！详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
3、提问：最近有个事情比较迷茫。家里有两个小孩，老人也跟着住。一方面想着去东西城买学区房，另一方面，觉得这么多人挤在一起，很想改善一下居住环境，显然购买东西城满足不了需求。而我的预算也有限，最近想着是不是买一个普通的学区房就行了，而且买东西城也面临着多校划片的问题。这个问题一直很纠结。目前我在东北四环多工作。求大神建议，预算大概在-万之间。
回答：首先，一个拥有两个小孩的家庭购买学区房是一个性价比相对较高的选择，毕竟可以用两次。而且如果学区房稳定的话，保值性是没问题的。鉴于您的预算和工作地点，我建议可以看看朝阳的一些改善盘，兼学区的那种。比如望京的上京新航线，对应陈经纶；嘉铭桐城，对应陈经纶嘉铭；北苑几个次新盘。这些不仅有中等的学区，而且居住品质很不错。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷，您好，我从事互联网行业，现在中关村上班，目前大互联网公司都落地西二旗西北旺或者望京，所以我在回龙观地区万买了首套房，目前满五唯一。未来想换一个三居，请问是继续在回龙观置换大三居，还是去北土城小三居更好？谢谢。
回答：我仅从板块升值情况来比较一下这两个板块。北土城属于交通、地段、配套都比较优越的地方，缺点是大部分都是老房子，学校不怎么样，这些都限制住了其发展。我认为这里应该是保值性没问题，但是多大的升值潜力倒不好说。回龙观是近些年比较火热的板块，虽然属于较偏远，但是靠近码农区，有大量的高薪购买力，如果能换成品质较好的次新房，以及找一个学校潜力相对大的小区，那么这里可能会回报率潜力更高一些。我更建议购买回龙观的好小区，当然北土城这边有价格合适的房源也是可以的，短期保值性问题不大。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
5、提问：本人在外地工作，但是自己的户口属于北京集体户口，孩子要出生了，准备买一个预算-万的房子用来落户+投资用。请问以下几个地方哪个更适合：望京、北苑、立水桥、南邵、通州？有推荐的小区吗？
回答：未来房价是否能跑赢大盘，在于是否有：能落地的大规划、有高薪产业和高薪人口、产品稀缺性、教育稀缺性。满足这些中的一两个，就能跑赢大盘。以上板块中，第一梯队是望京、通州，望京则短期就能有利好，而通州需要长持；第二梯队则是北苑，能接收周边板块的外溢；接下来在世立水桥和南邵，配套一般，没有大规划，长远价值并不是太大。望京可以看看澳洲康都、北纬，通州可以看自由城、运河湾等，北苑可以看华贸城，这些小区大概率能跑赢大盘。详见《淘笋(捡漏)技巧与攻略》
6、提问：先谢谢帅气的大神，学到很多东西。想请教一下大神，草桥板块因为地铁的规划，已经涨起来了。如果从投资的角度来看，这里的老破小还有投资的价值吗？
回答：首先，草桥板块没问题，现在看着有一定的溢价，但未来依旧可期。投资的话，有条件坚决不选择没有学区的老破小，居住体验、环境、管理都远远落后，未来还有贷款年限的问题，这些都让老破小未来涨幅跑输大盘。建议多加点儿预算，选择次新，或者至少得有电梯的左右以后的房子。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》
7、提问：老师，三山新新家园怎么样？我的预算有限，在这里购买用来投资+自住可以吗？
回答：三山新新家园属于老小区，本来没什么问题，不过周围有一批新一点儿的楼盘，容易被虹吸，所以未来升值空间受限，因此用来做投资，价值一般。不过位置不错，价格亲民，未来保值性完全没问题。
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