中海华山楼盘测评：
项目概述
中海华山位于历城区华山片区，地块较多，楼盘云集。目前云宸、九樾府、臻园府、天赋嶺房源较多。
适合人群
项目价格-元/平方米，包括高层、洋房、别墅等多种产品，能满足各级购房者的需求。
地段位置
区域概述：
中海华山所在的历城区位于济南市区东南部，南依泰山，北濒*河，是济南东部重要的*治、经济、文化中心。历城区人文旅游资源丰富，古迹有千佛崖造像、四门塔等。基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越。素有"齐鲁首邑"之称。
历城区交通四通八达，境内有胶济铁路、京沪铁路和济青高速公路，济南遥墙国际机场、济南斜拉式*河公路大桥。济南东站也建设在历城区，该区域已成为集公路、铁路、航空的经济大区。未来十年，历城区将对标全市建设区域经济、科创、金融、贸易和文化中心，打造济南东部科创高地、智造强区、文化基地和品质新城。
历城区10月新房均价为元/平方米，11月新房均价为元/平方米，环比上月下降0.95%。历城区今年房价走势波动较大，整体呈上升趋势。
区位图
板块概述：
项目所属的华山片区位于济南城区东北部，北至济青高速公路、西至二环东路、东南至小清河，总占地14.6平方公里。山湖环绕是华山片区自然风光最大的特点，片区被华山湖公园、北卧牛山地质公园和小清河风景带三大公园环绕，如今整体呈现出来的是一种便捷与舒适。
华山片区是连接新旧动能转换先行区与东部新城的重要区域，更是新旧动能转换和跨入“*河时代”的桥头堡。它在规划之初，就坚持高起点、高水平和高标准的要求。华山片区以华山湖湿地公园为核心，其独特的自然风光和深厚的历史文化底蕴，将作为济南城市山水空间结构北部的重要节点，在保护自然、改善环境、发扬文化等方面，都具有重要意义。
华山片区的转变也是近年来济南市不断发展和改变的缩影。以山为骨、以水为*、以绿为脉、以文为蕴，更以人为本，未来的济南必将以先行速度，打造出新旧动能转换和高质量发展的绿色城市先行形象。华山片区目前产品类型丰富，价格为-元/平方米。
片区规划图
产品特色
中海华山占地面积㎡，建筑面积㎡，开发商为中海地产（济南）有限公司，物业为中海物业。项目以华山、华山湖生态景观资源、6.8公里的湿地历史公园为基础，为济南打造“14.6平方公里山湖生态城”，产品涵盖高层、小高层、花园洋房、别墅、商业、写字楼等多种形态。
目前很多房源已经清盘，在售产品有中海云宸和凯旋门的高层、臻园府和珑岸的洋房、中海天赋嶺的别墅、九樾府的小高层。该项目普通住宅产权70年，价格约-元/平方米，每个组团容积率和绿地率都不同。
其中中海云宸在售-㎡精装户型，臻园府在售-㎡精装户型，九樾府在售95-㎡精装户型，凯旋门还剩㎡户型，毛坯交付。另外，还有即将开盘的项目中海岳麓山，山南水北的位置，紧邻奥体西路，首开11层洋房-㎡户型，精装修交付，带中央空调和新风系统，目前已开启认筹。
另外，项目自建万方商业配套，规划占地75亩的医疗设施，还规划有17所名校教育，包括1所高中、2所初中、1所九年义务教育、4所小学、8所幼儿园，致力于打造15年一贯制教育链。
鸟瞰图
户型分析
九樾府E户型：
中海九樾府3室2厅1卫户型建面约95㎡，面宽9.5m，进深7.16m，三开间朝阳，格局方正采光好。14.6㎡的客厅和5.22㎡餐厅、5.13㎡厨房为L型设计，动线简短，生活便利。餐客一体，空间更显宽敞大气。
该户型客厅连接5.1㎡阳台，既可设置成生活阳台使用，满足日常洗衣晾晒的需求，让客厅更显整洁，也能做成观景阳台，种些花花草草。但该户型入户门正对客厅，屋外与屋内没有隔开，私密性无法保证。而且关闭入户门后，南北不都通透，影响房间的通风效果。
三个卧室相邻，居住区与活动区分布在东西两侧，4.25㎡的卫生间居中，动静分区，布局合理。值得注意的是，北侧次卧约7㎡，面积略小，舒适度较低，可能会影响该房间主人的居住体验。
主卧10.56㎡、南次卧9.57㎡，都带飘窗，小户型整体空间不大的情况下，这个面积居住起来还算舒适。而且一个卫生间已经能满足业主日常所需，保证了其他区域的面积不被压缩。不过，该户型过道较长，空间利用率降低。
户型图
九樾府F户型：
中海九樾府3室2厅2卫户型建面约㎡，四开间朝阳，三卧室全部朝南的户型设计在市面上非常少见。13.2m面宽尺度，最大化居室触光面，每个房间均有窗户，没有通风死角，采光和通风效果都很好。
入户玄关设计，但无法对户外的视线产生一定的视觉屏障作用，开门见厅，人们户内行为的私密性及隐蔽性无法保证，但该玄关在室内能起到非常好的美化装饰作用，另外，还可把鞋柜、衣帽架、大衣镜等设置在玄关内，方便进门口脱衣换鞋挂帽，也可设置放包及钥匙等小物品的平台，方便业主出入时的随手拿放。
6.08㎡厨房、13.68㎡餐厅和13.3㎡客厅、10.05㎡观景大阳台为连通布局，又与4.42㎡客卫相邻，科学动线便利大气，空间利用既宽敞美观又实用舒适。
南向三间卧室相邻，动静分区合理。约21㎡主卧配置拐角飘窗和4.08㎡独立卫浴，功能齐全，私密性强。3.6m面宽，视野开阔、采光充足，提高生活舒适度。与主卧相邻的南次卧面积为10.15㎡，较主卧偏小，但也带有飘窗，提高居住体验。
与客厅相邻的次卧也为10.15㎡，但算上连通阳台的面积，可达14.5㎡，宽敞舒适，大空间不仅增强收纳性，还可晾晒衣物，满足多种需求。总的来说，该户型格局挺好，但厨房窗户不朝北，房间的通透性会略受影响。
户型图
交通出行
轨道交通：
中海华山附近将来会开通地铁9号线，但目前没有地铁站，轨道交通欠缺。以项目售楼处为起点的话，距离最近的地铁站是2号线上的七里堡站，以项目东组团的九樾府为起点的话，最近的是3号线上的张马屯站，两条路线均约4km，距离偏远，不是非常方便。如果需要乘地铁出行，建议打车去地铁站。
3号线为南北纵向，设13站点，从南向北依次为：龙洞-孟家庄-龙奥大厦-奥体中心-礼耕路-丁家庄-花园东路-八涧堡-张马屯-王舍人-裴家营-济南东站-滩头。3号线串联了奥体中心、济南东站等重要的客流集散点。如果有紧急事情需要去济南南部地区，在路况不好的情况下，地铁则提供了一个安稳的出行方案。从张马屯站一路向南，其中不乏济南奥林匹克体育中心、龙奥公园、万象城等热门地点。
公共交通：
对于天赋嶺、臻园府、岳麓山等高端改善项目来说，目标人群自驾出行是首选，楼盘附近有无公交车就不是那么重要。所以，现以中海华山西组团云宸和东组团九樾府为参照，来分析其公共交通情况。
中海云宸周边m范围内就有4个公交站，3条公交线路。公交站有华山路泺华路、金舆粲霞、华山路济华路、华山路清华路，公交线路分别是B路、路、通勤快速巴士T33路。其中，路公交车沿华山风景区前行，连通整个中海华山项目，沿路还能欣赏优美风景。
中海九樾府周边1km范围内有3个公交站，4条公交线路。公交站有光华大道荷花路、御山首府西区南门、御山首府南门。公交线路包括T21路通勤快巴、B路、T32路、通勤快速巴士T33路。
距离项目最近的公交站是光华大道荷花路站，约m。在此乘坐T21路通勤快巴可一路向西南，直达济南动物园，沿途经过华山风景区、五柳岛景观区、小清河景观带，风景优美空气清新，满足休闲娱乐等需求。乘坐T32路可达张马屯地铁站、丁豪广场、齐鲁软件园，购物或办公不用再倒车，但该公交线路中间停靠站较多，所需时间偏长，需要提前计划好出行时间，不要耽误行程。
自驾：
中海华山北临济青高速，西至二环东路，南至小清河。另外，未来奥体西路和奥体中路北延后，可直接连通华山片区东部，尤其是奥体西路，作为设计车速60公里/小时，双向8车道的城市级主干道，华山片区向南一路畅通，开车很快就能到达奥体、CBD片区；另外，华山片区西侧紧挨着二环东路，可以很便捷的通达济南老城区和西部。
其中，从天赋嶺出发，行驶约3km可达卧牛山地质公园，约10km到万虹广场，约11km到济南东站；从臻园府出发，行驶约7km医院中心院区，约8km可达济南动物园，约8km到大明湖站；从中海九樾府出发，行驶约2km可达卧牛山地质公园，约6km到万虹广场，约10km到华山风景区-华阳宫，约10km到济南东站，约11km医院东院区，约11km到齐鲁软件园。自驾通勤、购物、就医、休闲的话路程都比较近。
周边配套
教育配套：
中海华山项目内规划有16所名校教育，包括2所初中、4所小学、9所幼儿园、1所外国语学校，致力于打造15年一贯制教育链。另外，以中海九樾府为例，项目周边1.5km范围内约有3所学校，包括济南市历城区华山第二中学、济南市历城区华山第三小学、济南市历城区华山第四小学。
华山第四小学位于历城区华山街道听水路号，年9月1号开班办学。学校占地面积平方米，建筑面积47.96平方米。配套微机室、创客教室、综合实践室、舞蹈室、音乐室、古筝教室、钢琴教室等27间功能教室；室外篮球场4块；排球场地3块；米跑道运动场地。最大承载量60个行*班。
规划学校分布图
医疗配套：
中海华山规划占地75亩的医疗设施，项目周边医院、医院医院。其中，臻园府医院中心院区约6km，路程较短，就医非常方便。医院较少，医院中心院区约10km，后续的医疗配套有待完善。
医院位于山东省济南市北园大街号，始建于年，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健为一医院，是山东省医院，医院，是全国首批住院医师规范化培训基地。先后荣获全国医药卫生系统先进集体、全国健康促进行动先进单位等荣誉称号。
公园配套：
中海华山紧邻华山公园、南卧牛山运动公园、北卧牛山地址公园，集观景、运动、游憩于一体。可以在欣赏湖景的同时远眺华山，近观卧牛山的景色，私享小清河山水艺术段。其中，云宸距离最近的是华山湖公园，天赋嶺和九樾府距离最近的是卧牛山地质公园，均为2km左右，远近适中，步行、骑行、自驾均可。
卧牛山地质公园的设计理念是将采石废弃地生态恢复与景观重建相结合，使破损废弃地变废为宝，得以重新利用。公园景观设计因地制宜，充分利用原有的“残留山体、断崖、采石水坑、填埋平坦地、遗留碎石”等现有场地资源，采取最小人为干预设计手段，设计出独具地质特色的园林景观。
其他配套：
中海华山规划万方商业配套，集餐饮、购物、休闲、娱乐等配套一应俱全，满足业主需求。以九樾府为坐标中心，西北侧规划有18万平的滨水风情购物街区，南侧规划有约17万平的开放式特色商街环宇坊。另外，华山片区内还配建有10万平的社区便民商街和约0平的室内农贸市场，华山片区西部，环宇城也在建设之中。
价格分析
价格现状：
华山片区内中海项目云集，中海珑城、中海天钻、中海御景台、中海珑玺、中海·半山湾畔等项目已经售罄。目前还在售的楼盘中有-元/平方米的刚需盘，比如九樾府与凯旋门。
也有00-元/平方米的刚改及改善产品，比如云宸、臻园府、天赋嶺等楼盘，充分满足了购房者的需求。中海华山整体产品线拉的很广，成交数据也不错，这才是众多购房者认可的表现。
下面说一下中海家族当中购房者
